Expertos afirman que no existe escasez de suelo urbanizable

Las empresas constructoras e inmobiliarias llevan meses poniendo énfasis en su discurso en la falta de terreno urbanizable en el Gran Santiago y en los efectos al alza que ello genera en el precio de la venta y arriendo de sus desarrollos.

Consideran que Santiago sufre escasez de paños con características adecuadas para la industria y que los planes reguladores han influido en los valores de la oferta de los sectores bien conectados.

De hecho, aseguran que hace diez años el terreno representaba entre el 10% y 15% del costo total de un proyecto. Ahora, entre un 15% y 25%, parte del cual se ha traspasado al cliente, incidiendo en el aumento de precios de los últimos años.

Cristián Armas, gerente general de la inmobiliaria Armas y presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), cree que la escasez se ha observado en todas las comunas y es "la razón de que las propiedades hayan subido un 14% durante los últimos 12 meses".

Sin embargo, los expertos en urbanismo sostienen que existe suelo disponible para al menos tres décadas y que el problema en Santiago, y en el conjunto de Chile, procede de su alto valor como consecuencia de la ausencia de un planeamiento urbano, un punto que también han subrayado con fuerza desde la industria.
Jonás Figueroa, profesor de la Universidad de Santiago (Usach) y presidente de la Asociación Chilena de Urbanistas afirma que en el casco consolidado de la capital hay entre 5.000 y 6.000 hectáreas de suelo vacante o con usos que no corresponden, según sus propios cálculos.

Es más, según la Memoria Explicativa del último Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100),dentro del límite urbano de las 34 comunas del Gran Santiago existen 9.998 hectáreas de terreno disponible, explica Pablo Trivelli, profesor de la Universidad Mayor y editor del Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago.

El experto cree que la cifra real podría triplicarse si se incluyen los dos Proyecto de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) que se encuentran en trámite de aprobación, las 3.000 hectáreas con permisos de edificación aprobados desde antes de la promulgación del PRMS en 1994 y los suelos reciclables (con menos del 20% de la superficie ocupada), que según documento no oficial de la Seremi Minvu alcanzan 17.500 hectáreas.

A ello habría que agregar, dice, el aumento de la densificación y que más de un 75% de las viviendas nuevas son edificios de departamentos localizados principalmente dentro del anillo Américo Vespucio, asentados en su mayor parte en suelos reciclados y con densidades superiores a 600 habitantes por hectárea.

"Los proyectos de casas nuevas tienen hoy densidades de unos 200 habitantes por hectárea o más. Si la densidad bruta de los nuevos desarrollos fuera de 200 habitantes, la demanda anual de suelo sería de 300 hectáreas", sostiene Trivelli en su estudio.

En tanto, en el conjunto de la Región Metropolitana se contabilizarían 133.506 hectáreas de suelo con normativa de uso urbano al incorporar en los cálculos las 123.257 hectáreas definidas por el PRMS y las 10.234 que agrega el PRMS 100, aprobado hace casi un año.

"La superficie efectivamente ocupada por las ciudades de la RM alcanza una cifra del orden de unas 83.000 hectáreas y el suelo vacante disponible sería próximo a las 50.000 hectáreas", advierte Trivelli.
En esa misma línea, Alberto Gurovich, director del Departamento de Urbanismo de la Universidad de Chile, cree que "no existe oferta limitada de suelo, sino que, por el contrario, hay una cantidad disponible sobre el que no se está construyendo".

"El valor del suelo se incrementa de manera constante y no tiene que ver con el juego de demanda y oferta, sino que con el traspaso de capital a una forma de circulación de corto plazo. Aunque sea con tasas de ganancias limitadas, presiona mucho más que otros efectos", asegura.

Los impactos en la industria
Si bien los académicos no restan razón al sector sobre el elevado valor del suelo en las zonas consolidadas, prevén que, dada la presión en costos, las firmas deberán cambiar su oferta de negocios.

Genaro Cuadros, director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la Universidad Diego Portales, explica que "cuando las constructoras hablan de escasez se refieren a grandes predios para operaciones privadas, pero hay reservas del área pública que están disponibles para proyectos sociales. La industria inmobiliaria tendrá que adaptarse a un escenario de consumo de suelo distinto".

"Los inmobiliarios se quejan de la falta de suelo porque para hacer el mismo negocio que hacían, falta; pero el mercado no resiste y la industria deberá mostrar un cambio sobre qué productos ofrecen y dónde. Tendrán que extenderse a lugares que no se han explorado con la misma intensidad, en el fondo, el pericentro de la ciudad", asegura.

De hecho, prevé que los costos y la rentabilidad tendrán que ajustarse a los escenarios de dispersión del país".

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El análisis de los urbanistas y expertos en el área se enfoca en solucionar la falta de una política urbana, de suelo y vivienda que permita aprovechar los espacios y densificar la ciudad.

Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo (UDD) defiende que el "Estado debe asumir su rol como facilitador del acceso a suelo para vivienda social" ante el predominio que tiene sobre una parte importante del terreno vacante.

"Tanto Serviu como Ferrocarriles, las Fuerzas Armadas y otros organismos del Estado son grandes terratenientes de los mejores paños disponibles al interior de la ciudad. Históricamente estos organismos los usan como reserva patrimonial para financiar su operación, lo que amerita ser revisado si queremos tener una real política de suelos en nuestro país que apunte a romper las dinámicas de segregación socioespacial de nuestras ciudades", opina Allard.

En tono optimista, recuerda que las nuevas hectáreas incorporadas con la aprobación del PMRS 100, de ser urbanizadas, deben cumplir con un alto porcentaje de vivienda social y garantizar su conectividad con el resto de la ciudad.

Asimismo, subraya que se requiere una agencia o autoridad de planeamiento metropolitano, que vele por los temas a escala intercomunal, pero coordinado con los municipios.

De la misma percepción, Jonás Figueroa indica que es necesario que se alcance un acuerdo de la autoridad ministerial con los privados, se desarrollen gerencias y se reunifique el suelo de características similares ante lo que él considera "un fenómeno de vaciamiento de las áreas de uso residenciales interiores" en favor de los bordes de la ciudad.

"Todos los planos reguladores están generando suelo en los suburbios, a una hora y media o dos de los centros laborales, pero no podemos seguir con este modelo. En las áreas centrales vemos mucha capacidad vacante porque la vivienda está vacía y se ha demolido la antigua edificación, pero no hay un mecanismo legal o jurídico que obligue al propietario a que el inmueble sea un bien social", sostiene.

Gabriela Elgueta, Secretaria de Planificación Comunal de la Municipalidad de Santiago, propone que se ejecute "una densificación prudente y de alturas moderadas, más respetuosas con la identidad de los barrios". "Además -dice- la idea no es sólo densificar con edificaciones nuevas, sino rehabilitando edificaciones de valor patrimonial, cités y pasajes".

Mientras tanto, dice Trivelli, es probable que el ritmo de actividad de la construcción de viviendas se mantenga y, con ello, los precios de los terrenos continúen subiendo, mientras la tasa de interés se mantenga en el nivel actual y hasta que la tasa de desocupación no suba a niveles que inhiban la decisión de endeudamiento de largo plazo.

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Desde la industria, los desarrolladores inmobiliarios se lamentan de las trabas que destapan los planos reguladores de determinadas comunas y de que la planificación urbana se decida desde el nivel municipal, una característica distintiva del modelo chileno que no se registra en otros países OCDE.

Raimundo Cruzat, gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, considera que "las permanentes restricciones a los planos reguladores han hecho que el suelo 'útil' para desarrollos se haga aún más escaso. "Creemos que hay suelo urbano con características insuperables de ubicación, accesos e integración dentro de Santiago, pero no se aprovecha por razones normativas", dice.

A su juicio, las restricciones de planos reguladores, como los de Santiago Centro, Providencia o Independencia, no guardan justificación técnica.

Cristián Armas, gerente general corporativo de RE/MAX Chile asegura que "cada vez que una comuna hace un congelamiento, disminuye su capacidad constructiva entre 30% a 50%".

El problema fundamental, opina, procede de la ley de Rentas Municipales, que estableció que las propiedades hasta cierto monto estaban exentas de contribución. "Esto significa que las propiedades de valores o tamaños inferiores a 80 metros cuadrados no pagan contribuciones o éstas son muy bajas, por lo que el ingreso para la municipalidad, que se queda con una contribución del pago, no le alcanza para los servicios públicos que tiene que entregar. Por lo anterior, es un pésimo negocio para una municipalidad tener viviendas menores a los 80 metros cuadrados", agrega.

"Los alcaldes se enfrentan a dos problemas. Si mete más edificios y viviendas – porque el 80% de la vivienda se vende bajo los 80 metros- tiene que financiar inmuebles perdiendo plata, recibir a gente que no vota en desmedro de la que sí, y que odia los departamentos. Lo anterior produce que una y otra vez los alcaldes prohíban la densidad y la altura en las comunas por los desincentivos inherentes", explica.

A lo anterior, alude Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, "hay planos reguladores que obligan a tener departamentos más grandes y al ser más grandes son asequibles para menos personas", explica, agregando que "la escasez de paños y los planes reguladores generarán que los sectores bien conectados serán mucho más caros". De hecho, por estos incrementos en el valor, asegura que se intuye un cambio en el mercado con movimientos en la demanda. "Comunas que rodean a Santiago Centro, como Estación Central, San Miguel, Independencia, Quinta Normal o Ñuñoa podrían considerarse ahora algo parecido a lo que fuera Providencia". Dentro de este nuevo escenario, destaca además la apertura del mercado a nuevas comunas y nuevos polos de desarrollo.